Preguntas frecuentes Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana

1. ¿El contrato de arrendamiento debe ser escrito y autenticado?

Respuesta: NO. El Artículo 3º de la Ley 820 de 2003, estipula que puede ser verbal o escrito, pero las partes deberán por lo menos ponerse de acuerdo en : a) Nombre e identificación de los contratantes; b) Identificación plena del inmueble; c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble; d) Precio y forma de pago; e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales; f) Término de duración del contrato; y, g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos y expensas de administración –si es el caso- del inmueble .

Ahora, para efectos prácticos y de claridad para las partes, se impone el modelo escrito, y para que no quede duda alguna frente a lo pactado, fecha de inicio e identidad de clausulado, se acostumbra el contrato con firmas auténticas y reconocimiento de texto.

2. ¿Qué se entiende por servicios, cosas o usos conexos al inmueble arrendado?

Respuesta: De acuerdo con el Literal a) del Artículo 2º de la Ley 820 de 2003: 1) por servicios, los servicios públicos domiciliarios básicos de agua y alcantarillado, recolección de basuras, electricidad, telefonía conmutada, y gas; 2) por cosas o usos conexos, los inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de habitación, por ejemplo, ascensores, servidumbres, tanques de agua, etc.

Para todos los efectos, el precio de estos servicios podrá o no, hacer parte del precio de la renta, en tanto que, el precio por las cosas o usos conexos, se entiende incluido en el precio de la renta.

3. ¿Qué se entiende por servicios, cosas o usos adicionales al inmueble arrendado?

Respuesta: Siguiendo el Literal b) del Artículo 2º de la Ley 820 de 2003: los servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble, como por ejemplo administración de propiedad horizontal, parqueadero, depósitos, bodegas, etc.

Podrá pactarse la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales, y llegado el caso fijar un precio adicional o no, de arrendamiento por estos, sin que en ningún momento pueda exceder en un 50% el precio de la renta del respectivo inmueble.

4. ¿Existen diferentes clases de Contrato de Arrendamiento?

Respuesta: SI. El Artículo 4º de la Ley 820 de 2003, determina cuatro clases de Contrato de Arrendamiento, cualquiera sea la forma como se le quieran denominar:

1. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, un inmueble; comprometiéndose solo una de ellas al pago de la renta;
2. Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de la renta;
3. Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda sin que constituya unidad de vivienda por sí sola, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios. Es el tradicional arriendo por piezas, o inquilinato;
4. De pensión. Es el mismo compartido, pero que incluye necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. Es el tradicional con alimentación, lavado, Internet, o de “pensión estudiantil”.

5. ¿Existen algún termino mínimo o máximo de vigencia del contrato?

Respuesta: NO. Así lo precisa el Artículo 5º de la Ley 820 de 2003, de tal forma que la duración del contrato será la que acuerden las partes, pero a falta de fijación de término de duración, se entenderá que dicha duración, será por un año.

6. ¿Qué diferencia hay entre prorroga y renovación?

Respuesta: Aunque el Artículo 6º de la Ley 820 de 2003, los conjuga, prevalece una diferencia gramática conceptual que los diferencia tal como ha sido desarrollado doctrinariamente. La prorroga es la continuación del contrato en las mismas condiciones pactadas inicialmente sin ninguna clase de variación, en tanto la renovación, es la continuación del contrato con el cambio de una -por lo general el precio de la renta-, algunas, o todas las condiciones inicialmente pactadas, sin que a pesar de ello, llegue a entenderse o considerarse como un nuevo contrato.

7. ¿Debe entregársele copia del contrato de arrendamiento al arrendatario?

Respuesta: SI. El Numeral 3º del Artículo 8º de la Ley 820 de 2003, indica que máximo dentro de los diez días siguientes a la fecha de firma del contrato, el arrendador está obligado a suministrar tanto al arrendatario como a cada uno de sus garantes, copia del mismo con firmas originales, esto es, no son suficientes fotocopias simples, auténticas o escaneadas; son copias con firmas originales.

Si el arrendador no lo hiciere, será sancionado a petición del arrendatario o garante, por la Subsecretaría de Control, Inspección y Vigilancia de Vivienda, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.

Es costumbre entre los arrendadores, sobre todo las inmobiliarias, la reticencia en cumplir con esta obligación, pero engatillado entre el voluminoso clausulado del contrato preimpreso, en algún parágrafo, subliteral o infranumeral, se indique que “el arrendatario y cada codeudor o coarrendatario recibió copia del contrato en los términos del Numeral 3º del Artículo 8º de la Ley 820 de 2003”, de tal forma que si al momento de firmar, no le entregan copia del contrato y asi el arrendador tenga 10 días para hacerlo, firme con la salvedad “ NO RECIBO COPIA DEL CONTRATO”, y asi prevalece la declaración antefirma, sobre la letra preimpresa.

8. ¿Qué obligaciones tiene el arrendador al momento de firmar el contrato de arrendamiento?

Respuesta: Son precisadas en el Artículo 8º de la Ley 820 de 2003: a) Entregar el inmueble en la fecha acordada en buen estado de servicio, seguridad y sanidad junto con los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos; b) si se tratare de vivienda sometida a régimen de propiedad horizontal, entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento, asi como del régimen de convivencia si lo hubiere.

Es igualmente costumbre entre los arrendadores, sobre todo las inmobiliarias, la reticencia en cumplir también con esta obligación, pero engatillado entre el voluminoso clausulado del contrato preimpreso, en algún parágrafo, subliteral o infranumeral, se indique que “el arrendatario recibió copia del reglamento de propiedad horizontal y del régimen de convivencia”, de tal forma que si al momento de firmar, no le entregan copia de estos, firme con la salvedad “NO RECIBO COPIA DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL NI DEL REGIMEN DE CONVIVENCIA”, y asi, prevaleciendo la declaración antefirma, sobre la letra preimpresa, de entrada el Arrendador está incumpliendo el contrato, que lo faculta como arrendatario a terminarlo si una vez habitandolo durante la ejecución del primer mes no le satisface el inmueble.

9. ¿Cómo se calcula el valor del arriendo?

Respuesta: En atención a lo dispuesto en los Artículos 18 y 19 de la Ley 820 de 2003, el precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en cualquier moneda o divisa legal, pero no podrá exceder en pesos colombianos el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble, o, de la parte de él, que se dé en arriendo.

Para estos efectos, la estimación comercial del inmueble a arrendar no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente para el año en que inicie el Contrato de Arrendamiento.

El pago cierto del canon sin importar la moneda o divisa en la que esté pactado, deberá hacerse, previa las conversiones del caso, en pesos colombianos.

10. ¿El arriendo sube cuando se acaba el año calendario?

Respuesta: NO. El Artículo 20 de la Ley 820 de 2003, indica que el reajuste en el valor del canon de arrendamiento se produce “… cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio…”, esto es, no cuando termina el año calendario el 31 de diciembre, sino cuando se cumpla un año de ejecución del contrato con el mismo valor del canon.

Lo anterior, en razón que bajo regulaciones ya derogadas, al no existir claridad al respecto, por lo general Inmobiliarias de Provincia, acostumbraban –y aun lo hacen- , sin importar en que momento comenzaba el contrato, a fijar un valor de renta “…hasta 31 de diciembre que se aumentará automáticamente a partir del 01 de enero…”, de tal forma que el incremento estaba operando antes de un año de ejecución del período inicial.

11. ¿El arrendador debe comunicarme de cuanto es el incremento?

Respuesta: SI. El Inciso 2º del Artículo 20 de la Ley 820 de 2003, indica que el Arrendador que decida incrementar el canon de arrendamiento, deberá informar al arrendatario como a los garantes, a través de servicio postal autorizado o mediante la forma pactada en el contrato, el porcentaje del incremento, el valor numérico de dicho porcentaje respecto del canon que avanza, el valor del nuevo canon, y la fecha a partir de la cual comienza.

Si el arrendador no procede en la forma indicada, no podrá exigir al arrendatario el pago del incremento, y este no estará en mora de sus obligaciones.

Si el arrendador lo comunicara tardíamente, el incremento no tiene efectos hacia atrás, sino a futuro, a partir de la comunicación.

12. ¿Si el arrendador no comunica el valor del incremento y el arrendatario lo paga, puede pedir que se lo devuelvan o no volver a pagarlo?

Respuesta: NO. Cuando el arrendador no cumple con la obligación de informar del incremento del canon de arrendamiento, y el arrendatario efectúa por lo menos un pago con el reajuste que considere legal, no podrá solicitar el reintegro, como tampoco suspenderlos alegando falta de notificación. Si el incremento es inferior al que resultare aplicable, tampoco entrará en mora de sus obligaciones; si resultare mayor, será compensable frente a cánones por causarse.

13. ¿Para todos los efectos legales, es suficiente el volante de consignación del valor de arriendo en la cuenta del arrendador?

Respuesta: NO. El Artículo 11 de la Ley 820 de 2003, impone la obligación al arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento, a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuantía y el período al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, o de expedirla, hacerlo de manera diferente, el arrendatario podrá solicitar la intervención de la Subsecretaría de Inspección Vigilancia y Control de Vivienda o su equivalente.

14. ¿Para los de inmuebles sometidos a propiedad horizontal, el valor de las expensas comunes u ordinarias de la administración se incluye dentro del valor del canon de arrendamiento?

Respuesta: DEPENDE. En virtud de la solidaridad en el pago de la expensas de la administración entre propietario y tenedor del inmueble a cualquier título prevista en el Inciso 2º del Artículo 29 de la Ley 675 de 2001, constituye practica recurrente que se acuerde un total único que incluye renta y expensas comunes de la administración, aunque no existe impedimento legal para que se pacten por separado, o las asuma el arrendador directamente, aspectos que sin embargo podrían quedar fuera de control para el arrendatario.

La solidaridad en el pago, es únicamente respecto de las expensas comunes - aquellas que se causan mes a mes-, sin alcanzar a las expensas extraordinarias- las que se fijan eventualmente- con lo que, estas últimas, son de cargo exclusivo del propietario y en ningún caso pueden ser trasladadas al arrendatario, salvo acuerdos muy específicos sobre el particular.

15. ¿De incluirse las expensas comunes de la administración de la Copropiedad junto con el canon de arrendamiento, como operan los incrementos para cada uno?

Respuesta: En razón que en el 99% de las veces el incremento es más alto para las expensas comunes [fijado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y sometido a modificaciones en Asamblea] que para la renta [fijado por Gobierno Nacional atado al IPC], amen de aplicar en momentos separados, se recomienda, dejar claramente diferenciado en el Contrato, como se integra el valor final del valor mensual a pagar por el arrendatario, esto es, que tanto corresponde a renta propiamente dicha y que tanto a expensas comunes, o si por el contrario, es un solo valor plano que los contiene a ambos.

Incremento a valor fijo

Opera cuando se pacta un Canon de Arrendamiento que lleva incluidas las expensas comunes de la administración, sin descomponerlos en valores o porcentajes. En estos casos, se toma un solo incremento, el del IPC sobre el valor pactado.

Incremento a valor variable

Cuando se señala separadamente cuanto es canon propiamente dicho y cuanto corresponde a expensas de administración, operan dos incrementos en forma y periodos variables, esto es, el de la renta, cuando el contrato cumpla un año de ejecución, en tanto el de las expensas, cuando se cumpla el año calendario de su fijación y se acreciente, bien automáticamente, o por decisión de la Asamblea de Copropietarios, sin tenerse en cuenta el momento de ejecución del contrato.

En esta eventualidad, deberá sentarse en el contrato de arrendamiento, el momento en el cual se reajustará el monto de las expensas comunes de la administración, y comunicarse oportunamente al arrendatario

16. ¿Estoy obligado a firmar letras, pagarés o dar depósitos en efectivo como garantía del pago del arriendo?

Respuesta: NO. El Artículo 16 de la Ley 820 de 2003, PROHIBE EXPRESAMENTE la exigencia directa o indirecta al arrendatario, sus garantes, o cualquier otra persona, de la entrega de depósitos en dinero efectivo, asi como la constitución de prendas, hipotecas o cualquier garantía real; el giro aceptación o endoso de títulos valores - cheques, letras, pagarés, facturas, bonos, cartas porte o conocimiento de embarque-o de títulos nominativos, acciones, cdt, etc.

En sencillas palabras: el Contrato de Arrendamiento es la única garantía que puede constituir el arrendatario a favor del arrendador.

17. ¿Qué diferencia hay entre firmar como co-arrendatario, o, como codeudor en un Contrato de Arrendamiento?

Respuesta: COARRENDATARIO, es aquel que comparte con el arrendatario en igualdad de condiciones y derechos como ocupante, el aprovechamiento del inmueble arrendado; esto es, un co-habitante del inmueble que adquiere igualitariamente las mismas obligaciones tanto económicas como locativas del arrendatario, al tiempo que gozando de sus mismos derechos, si el Arrendatario decide mudarse, el coarrendatario podrá continuar con la tenencia del inmueble en tanto continúe con el pago de la renta.

En tanto el CODEUDOR, únicamente comparte con el arrendatario la garantía en el cumplimiento de sus obligaciones económicas, pero no tiene el aprovechamiento del inmueble arrendado, es decir, no lo ocupa y si el arrendatario decide mudarse, no podrá continuar con la tenencia del inmueble.

Hay que hacer precisión que, el CODEUDOR puede ser SIMPLE, o SOLIDARIO; siendo CODEUDOR SIMPLE, cuando comparte la obligación de satisfacer las obligaciones por pagar contraídas por el arrendatario, con la acotación en cuanto que, cuando sea requerido para el pago de las obligaciones insatisfechas por su garantizado, el arrendador deberá encausar sus acciones, simultáneamente contra el arrendatario como deudor principal y contra el codeudor simple simultáneamente

Es CODEUDOR SOLIDARIO, cuando comparte la obligación de satisfacer las obligaciones por pagar contraídas por el arrendatario en igualdad de condiciones de este, como si igualmente lo fuera, de tal forma que el arrendador, podrá encausar sus acciones contra el arrendatario, contra arrendatario y alguno, algunos o todos los codeudores solidarios, o solamente contra alguno, algunos o todos los codeudores solidarios.

18. ¿Puedo dejar de ser codeudor de un Contrato de Arrendamiento?

Respuesta: NO.

Sentemos previamente que si en el Contrato solo se indica el término CODEUDOR, será en los términos de CODEUDOR SIMPLE, de tal forma que la solidaridad no la presume la ley, sino debe estar expresamente comprometida mediante el término CODEUDOR SOLIDARIO.

El CODEUDOR SIMPLE, como tampoco el SOLIDARIO, pueden subrogarse como arrendatarios, ni ocupar el inmueble arrendado, como si lo puede hacer el COARRENDATARIO.

Ahora, en tanto, permanezca vigente el Contrato de Arrendamiento en su periodo inicial, sus prorrogas o renovaciones, el codeudor simple o solidario, continuará respondiendo indefinidamente por las obligaciones de su arrendatario garantizado, sin que pueda condicionar, disminuir, modificar, sustituir, relevar ni suspender su posición como garante.

19. ¿Terminado el contrato si el arrendatario no restituye y paga el canon siguiente continua el contrato?

Respuesta: NO. Entendiéndose que el Contrato de Arrendamiento no termina cuando el Arrendador o Arrendatario deciden terminarlo, sino cuando la terminación se cumple con los requisitos de ley; si una vez finalizado, el arrendador por las razones que sea recibe pagos de renta adicionales, no se entiende renunciada la terminación, o, que el contrato continúa, de tal forma que el Arrendatario continúa obligado voluntaria o forzadamente a restituir el inmueble.

20. ¿Un Contrato de Arrendamiento de largo plazo se vuelve posesión?

Respuesta: DEPENDE. Teniendo en cuenta que una de las características principales de la posesión, es ejercer actos de señor y dueño sin reconocer dominio ajeno, de esta significancia hay que partir al considerar los siguientes escenarios:

Si el arrendatario viene pagando puntualmente la renta, este se encuentra permanentemente reconociendo dominio ajeno y en consecuencia no se vuelve posesión.

Si el arrendatario dejó de pagar la renta, y en el tiempo el propietario arrendador no ejercita los mecanismos legales tendientes a obtener la restitución por el no pago del arriendo e incumplimiento del contrato; el arrendatario eventualmente empieza paulatinamente a dejar de reconocer dominio ajeno, y en consecuencia, comienza a ejercer actos de poseedor, hasta que con el tiempo, terminará por desconocer plenamente la relación contractual o fijarla hasta determinado momento.

Si el contrato de arrendamiento termina, el arrendatario no restituye el inmueble, y el propietario arrendador no ejercita los mecanismos legales tendientes a obtener la restitución; a partir del día siguiente de la terminación del contrato, el arrendatario dejó de reconocer dominio ajeno, y en consecuencia, comienza a ejercer actos de poseedor, incluso si pagaré precio de renta. No olvide, el contrato está terminado.

21. ¿Los acuerdos verbales que modifican el Contrato de Arrendamiento tienen alguna validez?

Respuesta: DEPENDE. Recordemos que como lo dispone el Artículo 3º de la Ley 820 de 2003, el Contrato de Arrendamiento puede ser verbal o escrito. Si es escrito, cualquier aclaración, adición, derogatoria, cesión, modificación de garantes, etc, deberá constar consecuentemente de manera expresa a través de otro sí, a renglón seguido del documento original, con firmas autógrafas de arrendador y arrendatario, que tal como se predica del contrato inicial, deberá entregarse a éste y sus garantes, sendas copias con firmas originales, no en fotocopias por más auténticas que sean. Así las cosas, cualquier acotación verbal, solo constituirán un juego de palabras que no compromete a ninguno de los contratantes y por ende no pueden ser exigidas recíprocamente.

Ahora si el contrato es verbal, pueden hacerse acuerdos modificatorios de manera verbal o escrita, con la connotación que hoy por hoy, todo lo verbal está bien, en tanto los compromisos empeñados con la palabra se cumplan, ya en el momento que uno de los contratantes se sustraiga del cumplimiento, la ausencia de prueba documental, hará tardía, costosa y lenta, cualquier procedimiento judicial.

22. ¿El arrendador puede prohibir la tenencia de animales de compañía?

Respuesta: En nuestra opinión, NO. Teniendo en cuenta los reiterados desarrollos jurisprudenciales de la Corte Constitucional por Vía de Sala de Revisión de Tutela, en cuanto que la tenencia de animales de compañía [perros, gatos, aves, conejos, hamsters, etc] se encuentra ligada directamente al ejercicio autónomo de derechos constitucionales fundamentales de los niños al libre desarrollo de la personalidad, así como de las demás personas al mismo y a los de la vida y la salud, independiente del terreno ganado por quienes propugnamos por los derechos constitucionales fundamentales de los animales en general, consideramos que la tenencia de mascotas podrá estar condicionada al cumplimiento de las normas sobre la materia, pero en ningún momento ser prohibida. En caso de transgresiones a las normas regulatorias, solamente la autoridad de policía es la encargada de mediar y sancionar, pero en manera alguna el particular, llámese Arrendador, Propietario, Inmobiliaria, o Copropiedad.

23. ¿Cuándo el arrendatario está en mora del pago de renta?

Respuesta: Teniendo por mora, aquella delimitación en cuanto que se considera “ … el retraso culpable o doloso en el cumplimiento de una obligación…”, contextualizaremos la indicación, en cuanto que, por lo general es usual en los Contratos de Arrendamiento, se pacte por ejemplo, que “ … se pagará la renta dentro de los primeros cinco días de cada mes…”, de tal forma que, si tomamos en referencia el Artículo 1608 del Código Civil, en apariencia podríamos tener que si no se paga en el término estipulado, al sexto día, el arrendatario estaría en mora de pagar la renta y por ende constituida causal suficiente para que al arrendador pueda terminar el contrato y solicitar la restitución del inmueble.

Más tratándose de contratos de tracto sucesivo –que se prolongan en el tiempo- de obligaciones no exigibles anticipadamente, en especial de estos que regulan relaciones de vivienda, y colateralmente de familia, estudio y trabajo en extremo delicadas, en atención a circunstancias ajenas al arrendatario, como pagos de nómina en días distintos a los normales, problemas de redes bancarias, paros judiciales, entre muchos, ha experimentado que la concepción propia de la mora instantánea, se haya flexibilizado a una institución intermedia denominada el simple retardo, por la cual, se concede al arrendatario un periodo de gracia, en la práctica, hasta el inicio del siguiente mes, para que pueda pagar cumplidamente la renta, de tal forma que se considera que el arrendatario se encuentra en mora de pagar la renta, siempre que medie requerimiento o se renuncie a este, cuando ha transcurrido un período completo –mes- de arriendo, sin hacerlo.

24. ¿Terminado el Contrato, cuanto tiempo tiene el arrendatario para que desocupe el inmueble?

Respuesta: NINGUNO. Una vez terminado el Contrato de Arrendamiento con las formalidades legales, independientemente si viene del arrendatario, o del arrendador, el inmueble debe ser restituido inmediatamente, esto es, el mismo día en que acaece la terminación, insistimos, si esta se ha verificado con el cumplimiento de las formalidades legales.

El Arrendador por mera liberalidad y sin que implique pacto, consentimiento, acuerdo, indemnización, vivienda gratis, prorroga o renovación del contrato, puede conceder el periodo que considere, para que el arrendatario restituya el inmueble.

25. ¿Qué se entiende por reparaciones necesarias y reparaciones locativas?

RESPUESTA: En principio y conjuntamente consideradas, son aquellas que permiten, conjunta o separadamente el mantenimiento general y el uso particular de un inmueble.

Las REPARACIONES NECESARIAS se encuentran delimitadas legalmente en el Artículo 1985 del Código Civil, como “…. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado …” correspondiendo a aquellas reparaciones consideradas indispensables para la conservación, preservación y seguridad del inmueble, entre otras como, mantenimiento de cimientos, vigas, columnas, muros y cerramientos; intervención en fachadas, grietas, resquebrajamientos, goteras, filtraciones, humedades y hundimientos; reparaciones y/o cambio de tejados, cubiertas, ventanas y puertas, es decir todas aquellas enunciadas o no, que determinan la función propia y natural de habitación digna, confortable y segura a que se destina el inmueble a cambio de un precio.

Ahora bien, por REPARACIONES LOCATIVAS se hacen referencia, de una parte a aquellas reparaciones ordinarias que provienen del deterioro por el uso continuo de las cosas, como el cambio de de tomacorrientes y enchufes, o de empaques de una llave, destape de cañerías, arreglo de cerraduras, pintura periódica del inmueble, etc, al tiempo que de otra, igualmente son aquellas que se deben efectuarse por el daño generado por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como por ejemplo el cambio de vidrios rotos, resane de paredes, cambio de alfombras rotas, quemadas o manchadas, etc.

26. ¿A quién corresponde asumir las reparaciones necesarias y reparaciones locativas?

Respuesta: Compartidas.

No obstante lo lacónico de la respuesta, es necesario deslindar que en principio y atendiendo la lógica naturaleza de las cosas, las REPARACIONES NECESARIAS corresponderían al Arrendador, en tanto que las REPARACIONES LOCATIVAS, corresponderían al Arrendatario, pero el Inciso Final del Artículo 1985 del Código Civil, permite que “…Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones...", con lo que, en el Contrato de Arrendamiento se puede pactar que todas las reparaciones, tanto las necesarias como las locativas sean de cuenta del Arrendatario, razón suficiente para recomendar especial cuidado al momento de tomar en arriendo un inmueble que nos parece de precio más bajo que el normal del sector, o en condiciones inmejorables por su ubicación y forma de pago, ya que podría estar verdaderamente amenazando ruina y al firmar el contrato podríamos estar asumiendo el costo de reparaciones necesarias más costosas que el mismo arriendo y que nos pondría en la palestra de agrias discusiones judiciales.

Con todo, deberá tenerse en cuenta que sin importar lo convenido al respecto, si los daños que se consideran REPARACIONES LOCATIVAS, evolucionan tan rápido que se convierten en REPARACIONES NECESARIAS, al provenir de fuerza mayor o caso fortuito [en los que no interviene el arrendatario o sus dependientes] o de mala calidad del inmueble arrendado, estas reparaciones locativas hoy ya necesarias, corresponderán al Arrendador.

27. ¿Si el arrendatario o sus hijos fuman marihuana puede terminarse el contrato?

Respuesta: Depende.

Aun satanizamos el simple hecho de fumar marihuana, inhalar cocaína, o inyectarse heroína, que en la práctica correspondería a una práctica tan natural como ingerir licor.

Referimos “el simple hecho”, por cuanto que no pase de esta connotación, el simple o mero fumar, inhalar, inyectarse o ingerir alguna “droga” viene aparejado con el concepto del libre desarrollo de la personalidad, en cuanto cada quien tiene derecho de vivir su vida como mejor le parezca, siempre que no cause ingerencia en la tranquilidad ciudadana.

Ahora, si el punto de la marihuana es el olor, es como el de ingerir licor la música en alto volumen; en nuestra mente prejuiciosa se ha fijado el olor como algo ilegal y bajo esa connotación nos prevenimos, pero de por sí el humo de la maracachafa no es más ni menos nocivo que el humo del cigarrillo de marca, con lo que asi le huela y le moleste al vecino, tendríamos que asemejarlo al ladrido de un perro. No se puede variar la naturaleza y lo máximo que se puede exigir y esperar es la morigeración mutua.

En otro escenario, si el hijito del vecino se traba y se enloca perturbando la normal convivencia vecinal, es como cuando quien ingiere licor se emborracha y se le sube la adrenalina; la connotación es la misma, las perturbaciones a la tranquilidad ciudadana vecinal de por si, deben ser de tal entidad que supongan la REITERADA intervención de la Autoridad de Policía al efecto, sin que sea reemplazable por las quejas de los vecinos al arrendador, los “llamados de atención del comité de convivencia”, ni la intervención de la Copropiedad, tal como lo determina el Numeral 4º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003.

Tomado de Gerencie.com, publicación 8 de febrero de 2019